Eine Untersuchung historischer Kapitalmarktrenditen seit 1870 kommt zu dem Ergebnis: Unter den liquiden Anlageklassen bieten Aktien die höchste Rendite. Ihre Rendite ist deutlich höher als die von kurz- und langlaufenden Anleihen. Lediglich die illiquide Anlageklasse Immobilien schnitt in dem langfristigen Renditevergleich noch besser ab als Aktien. Die Illiquidität von Immobilien ist jedoch mit erheblichen Nachteilen verbunden.

„The Rate of Return on Everything, 1870-2015“(deutsch: „Die Rendite auf alles“), heißt die im Juni 2017 erschienene Forschungsarbeit von Prof. Òscar Jordà von der University of California und seinem Team. Es ist eine der am breitesten angelegten Untersuchungen, die sich jemals mit der langfristigen Rendite von Kapitalanlagen beschäftigt haben. Für die Studie haben Prof. Jordà und sein Team historische Marktdaten zu Aktien, kurzfristigen und langfristigen Anleihen und Immobilien zwischen 1870 und 2015 für 16 Volkswirtschaften (darunter die USA, Deutschland und Japan) zusammengetragen und untersucht. Bereits die Erstellung dieser Datengrundlage war ein bedeutender Beitrag für die moderne Kapitalmarktforschung.

Auf Grundlage dieses neuen Datenfundus wurden folgende Fragestellungen untersucht: Wie hoch ist langfristig die globale Rendite aller wichtigen Anlageklassen? Daran anknüpfend: Ist diese globale Rendite höher als das Weltwirtschaftswachstum? Neigen die Renditen im Lauf der Zeit dazu, niedriger zu werden?

Aktien haben der Studie zufolge seit 1870 eine durchschnittliche jährliche Rendite von ungefähr sieben Prozent erzielt und damit deutlich besser abgeschnitten als langfristige Anleihen (2,5 Prozent) und kurzfristige Anleihen bis zu einem Jahr Laufzeit (1 Prozent). Übertroffen wurden Aktien nur von der einzigen untersuchten illiquiden Anlageklasse, nämlich Immobilien, mit einer Durchschnittsrendite von etwa acht Prozent. Die Schwankungen der Immobilienpreise waren dabei im Durchschnitt deutlich geringer als die der Aktienkurse.

Diversifikation bei Immobilien schwieriger

Zur Beurteilung der Bedeutung dieser Ergebnisse für Anlageentscheidungen gilt es allerdings zu berücksichtigen, dass in der Analyse der Immobilienmarkt in den unterschiedlichen Ländern als Gesamtheit betrachtet wird. Einzelne Investitionsobjekte auf dem Immobilienmarkt können durchaus stärkeren Preisschwankungen ausgesetzt sein oder eine vom Gesamtmarkt abweichende Wertentwicklung aufweisen.

Reale Rendite (1870–2015 und 1950–2015)

The Rate of Return on Everything, 1870-2015

Reale Rendite (1870–2015 und 1950–2015): Die reale Rendite ist die jährliche nominale Wertentwicklung abzüglich Inflation

Auch in den anderen Anlageklassen kann dies der Fall sein, doch die Autoren der Studie merken an: „Diversifikation ist mit Immobilien zugegebenermaßen schwieriger als mit Aktien.“ Auf Diversifikation aber kommt es für Anleger entscheidend an: Wer beispielsweise über ein Vermögen von 250.000 Euro verfügt, kann damit in einer Großstadt wie Berlin, München oder Frankfurt am Main im Regelfall nur eine einzige Immobilie erwerben, um Erträge aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen zu erzielen.

So bei der Geldanlage vorzugehen widerspricht allen Regeln der Diversifikation. Mit einer derartigen Investition macht sich ein Anleger abhängig von einem einzigen Mieter. Zudem drohen ihm jederzeit finanzielle Risiken wie eine unerwartet aufwendige Sanierung oder ein plötzlicher Wertverlust etwa durch die Errichtung eines Gewerbebetriebes in der Nachbarschaft.

Offene Immobilienfonds aktuell wenig attraktiv

Diese Risiken können die Renditeerwartungen eines Anlegers entscheidend beeinträchtigen. Eine Alternative zum direkten Immobilienerwerb sind offene Immobilienfonds. Investiert der Anleger die angenommenen 250.000 Euro auf diese Weise, streut er sein Vermögen auf verschiedene Immobilien und tut damit dem Prinzip der Diversifikation genüge. Doch die Renditenerwartungen dieser Fonds sind im aktuellen Marktumfeld im historischen Vergleich sehr niedrig. Aufgrund des anhaltend niedrigen Zinsniveaus sind Immobilienpreise im historischen Vergleich sehr hoch. Fondsmanager finden kaum mehr attraktiv bewertete Objekte und halten deshalb einen großen Teil des Kapitals ihrer Kunden in Cash statt es anzulegen. Erträge der offenen Immobilienfonds sind deshalb aktuell sehr gering. Bei erfolgreichen Immobilienfonds kann derzeit noch mit einer Rendite von jährlich etwa zwei Prozent gerechnet werden – vor Inflation und Steuern. In Negativszenarios, beispielsweise bei höherer Inflation, drohen Anlegern damit real sogar Verluste.

Aus 10.000 Euro wurden fast 200 Millionen Euro

Wer die gleiche Summe von 250.000 Euro stattdessen in Form von Aktien oder Aktienfonds anlegt und sein Vermögen auf verschiedene Industrien rund um den Globus aufteilt, streut sein Vermögen deutlich breiter – und konnte damit historisch langfristig deutlich höhere Renditen erzielen als derzeit bei Immobilienfonds zu erwarten sind. Andererseits geht er dank der breiten Streuung ein deutlich geringeres Risiko ein als mit dem Kauf einer einzelnen Immobilie. Nur durch ausreichende Streuung seiner Anlage kann ein Anleger auch dauerhaft vom Zinseszins-Effekt profitieren. Zur Verdeutlichung: Ein Anleger, der im Jahr 1870 10.000 Euro in ein diversifiziertes Aktienportfolio in den 16 von der Studie betrachteten Volkswirtschaften investiert hätte, würde im Jahr 2015 über 197.677.460 Euro – also fast 200 Millionen Euro – verfügen.

Kapitalmarktrendite höher als Wirtschaftswachstum

Seit 1950 hat sich das Rendite-Verhältnis Aktien/Immobilien der Studie zufolge zugunsten von Aktien verschoben: Die Rendite von Aktien betrug seitdem 8,3 Prozent gegenüber 8,2 Prozent bei Immobilien. Wer im Jahr 1950 10.000 Euro in Aktien der untersuchten Volkswirtschaften anlegte, hätte der Studie nach im Jahr 2015 über 1,9 Millionen Euro in Aktien besessen.

Ein weiteres interessantes Ergebnis der Studie: Die Rendite an den Kapitalmärkten in den 16 untersuchten Volkswirtschaften war zwischen 1870 und 2015 in Friedenszeiten stets höher als das Wirtschaftswachstum. Für Anleger lässt sich daraus eine Schlussfolgerung ableiten: Die Vermögensanlage an den Kapitalmärkten zahlt sich auf lange Sicht aus. Um jedoch langfristig von Anlagen an den Kapitalmärkten profitieren zu können, muss Vermögen hinreichend diversifiziert werden, um den Effekt negativer Wertentwicklung einzelner Anlagen zu beschränken. Aktien eignen sich hierfür besonders gut.

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