Viele Anleger liebäugeln mit dem Kauf eines Ferienhauses, in dem sie ihren Urlaub verbringen und das sie die restliche Zeit vermieten. Die Rechnung kann aufgehen. Doch die Risiken sind nicht zu unterschätzen.

Es ist der Traum vieler Menschen: ein Ferienhaus auf Sylt, Norderney oder auch – für diejenigen, die lieber die Berge mögen – in Garmisch-Partenkirchen zu besitzen. Ebenso begehrt sind natürlich auch Ferienimmobilien an angesagten Orten im Ausland, zum Beispiel auf Mallorca, in Nizza, Kitzbühel oder St. Moritz.

Wer ein Urlaubsdomizil an einem solch exklusiven Standort sein Eigen nennen darf, kann davon tatsächlich in mehrfacher Hinsicht profitieren. Er hat die Möglichkeit, es teuer an Feriengäste zu vermieten und er kann es natürlich auch selbst nutzen, um dort seinen Urlaub zu verbringen und spart somit die Hotelkosten für sich und seine Familie.

Hinzu kommt noch die emotionale Rendite in Form des angenehmen Bewusstseins, ein schmuckes Häuschen in einer der begehrtesten Lagen Europas zu besitzen.

Anleger, die in den vergangenen Jahren ein Feriendomizil in einer dieser begehrten Lagen erworben haben, konnten sich zudem über hohe Wertzuwächse erfreuen. Sie haben also alles richtig gemacht.

Ob es auch heute noch eine gute Idee ist, eine Ferienimmobilie zu erwerben, ist aber eine ganz andere Frage. Denn die Preise sind an einigen Orten bereits so hoch, dass die Mietrenditen, gemessen an den aktuellen Preisen nur noch sehr bescheiden ausfallen. Beispiel Sylt. Während auf der beliebten Nordseeinsel selbst einfache Häuser in weniger begehrten Lagen nicht mehr unter 4.000 Euro pro Quadratmeter zu haben sind, wird dort für top-ausgestattetes Domizile in begehrter Wattlage mitunter das Zehnfache bezahlt. Käufer sollten ihre Investition weniger als Kapitalanlage sehen, sondern vielmehr als Kapitalerhalt. Da kann das begehrte Ferienhaus schon einmal mehrere Millionen Euro kosten. „Allein in den letzten fünf Jahren sind die Preise auf Sylt um 30 bis 40 Prozent gestiegen. Ich glaube nicht, dass es in diesem Tempo weitergeht”, sagt Peter Peters. Angesichts der hohen Preise könnten Käufer heute nur noch eine Bruttomietrendite (vor Steuern) von 1,5 bis 2,5 Prozent erwarten. „Noch gar nicht eingerechnet, sind die Kosten, die sie für den Unterhalt aufwenden müssen und die für Reparaturen auf Sie zukommen werden”, ergänzt Peters.

Er muss es wissen, denn Peters ist einer der wichtigsten Immobilienmakler auf der beliebten Nordseeinsel Sylt. „Wer heute hier ein Ferienhaus kauft, darf deshalb keine allzu großen Renditeerwartungen haben.” Käufer sollten ihre Investition daher weniger als Kapitalanlage sehen, sondern vielmehr als Kapitalerhalt. Seine Empfehlung an Interessenten lautet deshalb: „Greifen Sie nur zu, wenn Sie Sylt lieben und wenn Sie die Immobilie auch viel selbst nutzen möchten.”

Mindestens 25 Prozent Eigenkapital sind empfehlenswert

In anderen Ferienregionen sind die Preise, trotz ebenfalls heftiger Steigerungen, noch deutlich niedriger als auf Sylt. Generell seien daher mit Ferienimmobilien noch immer attraktive Mietrenditen drin, sagen Experten. Doch dass der Preisanstieg so weiter gehen wird, wie in den vergangenen Jahren, glauben selbst die größten Optimisten nicht.

Wer sich davon nicht abschrecken lässt und für den Kauf eines Ferienhauses entscheidet, sollte Peters zufolge mindestens 25 bis 30 Prozent Eigenkapital mitbringen, und zwar auf den gesamten Anschaffungspreis inklusive Maklergebühr, Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Kostet die Immobilie den Käufer also inklusive aller Kosten zum Beispiel eine Million Euro, sollte er demzufolge 250.000 Euro bis 300.000 Euro an eigenen Mitteln beisteuern.

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR*


Rang Standort Spanne 2018 Trend
1 Sylt 890.000 - 4.000.000
2 Tegernsee 750.000 - 2.500.000
3 Norderney 600.000 - 1.650.000
4 Garmisch-Partenkirchen 550.000 - 1.500.000
5 Bodensee 400.000 - 1.300.000
6 Amrum 500.000 - 1.200.000
7 Juist 500.000 - 1.200.000
8 Spiekeroog 400.000 - 900.000
9 Langeoog 300.000 - 900.000
10 Chiemsee 300.000 - 800.000

Quelle: Engel & Völkers | *Mittlere und einfache Lage, nach oberen Ende der Preisspanne sortiert

Potenzielle Käufer müssen sich auch darüber im Klaren sein, dass sie auf einer Nordseeinsel wie Sylt oder Norderney, genauso wie auf einer Ostseeinsel wie Rügen oder Usedom das Ferienhaus aller Wahrscheinlichkeit nach nicht das ganze Jahr über vermieten können. Dafür ist das Wetter einfach zu unbeständig. Immobilienexperte Peters rät deshalb, von Anfang an vorsichtig zu kalkulieren. Auf Sylt sollte mit nicht mehr als 150 bis 160 Miettagen pro Jahr gerechnet werden, befindet sich das Ferienhaus in unmittelbarer Strandnähe könnten immerhin 180 bis 190 Tage angesetzt werden.

Ein Problem für Ferienhauskäufer ist auch, dass in den vergangenen Jahren zwar die Kaufpreise stark gestiegen sind, die Mieten aber nicht entsprechend nachgezogen haben. Zudem haben die Feriengäste immer höhere Ansprüche, was den Komfort betrifft. Während zum Beispiel eine Sauna in einer Ferienwohnung auf Sylt vor ein paar Jahren noch als Luxus galt, gehört sie heute schon zum Standard. Viele Gäste erwarten auch einen eigenen Swimmingpool. Um diesen Ansprüchen ihrer Kunden gerecht zu werden, müssen die Eigentümer oft noch einmal viel Geld in die Hand nehmen.

Entscheidend für die Vermietung ist die Lage

Solche Investitionskosten können aber nicht einfach auf die Feriengäste umgelegt werden. „Wir dürfen nie vergessen, dass wir stets in Konkurrenz zu günstigen Urlaubsanbietern in Mittelmeerländern wie der Türkei, Spanien oder Griechenland stehen”, sagt Peters. „Vor allem Familien vergleichen die Preise natürlich sehr genau und kehren uns den Rücken, wenn es bei uns deutlich teurer wird als auf Mallorca, Kreta oder in Alanya”.
Auch sei die durchschnittliche Verweildauer der Gäste in den vergangenen Jahren kontinuierlich zurückgegangen.

Ist die grundsätzliche Entscheidung für den Erwerb eines Ferienhauses gefallen, sollte sich der Anleger genau informieren, worauf er bei der Wahl des richtigen Objekts achten muss. Neben der Lage und der Ausstattung sind das zum Beispiel die Art des Grundrisses oder die Höhe des Renovierungsbedarfs. Eine umfassende, individuelle Beratung sei hier unumgänglich, denn hier spielten sehr viele Faktoren eine Rolle, so Experte Peters. „Neben der Lage und der Ausstattung sind das zum Beispiel die Art des Grundrisses oder die Höhe des Renovierungsbedarfs.”

Wer sich für eine Ferienimmobilie im Ausland entscheidet, kann in manchen Orten möglicherweise noch ein Schnäppchen machen. Doch dafür lauern andere Gefahren. So existieren in manchen Ländern zum Beispiel keine Grundbücher und auch der notarielle Kaufvertrag ist dort unbekannt. Damit riskiert der Anleger im schlimmsten Fall, gar nicht nachweisen zu können, dass er ein Objekt rechtmäßig erworben hat, wenn es ihm plötzlich streitig gemacht wird.

Timesharing als Alternative

Für Anleger, die zwar in Ferienimmobilien investieren, aber nicht immer am selben Ort Urlaub machen möchten, gibt es eine Alternative zum Kauf eines Urlaubsdomizils. Sie müssen sich nicht für ein bestimmtes Objekt entscheiden, sondern können sich an ganzen Ferienanlagen an unterschiedlichen Orten beteiligen und erwerben damit zugleich das Recht, dort eine bestimmte Anzahl von Tagen im Jahr unentgeltlich wohnen zu dürfen. Wer dieses zeitlich begrenzte Wohnrecht nicht oder nicht vollständig nutzt, kann es wiederum auf Tauschbörsen weiterverkaufen.
Für dieses ausgeklügelte Anlagekonzept hat sich die englische Bezeichnung Timesharing etabliert. Im Deutschen werden dafür zahlreiche Begriffe wie Ferienwohnrecht, Teilzeitwohnrecht, Teilzeiteigentum, Teilnutzungsrecht oder Wohnnutzungsrecht verwendet.

Beim Timesharing gibt es unterschiedliche Varianten. So kann zum Beispiel vorgesehen sein, dass der Anleger jedes Jahr dieselbe Kalenderwoche in derselben Ferienanlage oder sogar jeweils im selben Appartement verbringen darf oder dass er sich eine beliebige Kalenderwoche für seinen Aufenthalt aussuchen darf. Eine weitere Variante ist, die Rotation: Sie sieht vor, dass die beliebtesten Wochen im Jahr im Rotationsprinzip wechseln. Darüber hinaus gibt es Timesharing-Konzepte mit einem Aktien- oder Clubsystem: Statt konkreter Ferienwohnrechte werden hier Aktien oder Clubanteile erworben, deren Dividende in Form von Urlaubspunkten ausgezahlt wird. Mit diesen Punkten können dann zum Beispiel Urlaubswochen, aber auch andere Dienstleistungen in Anspruch genommen werden.

Viele Schwarze Schafe

Anleger, die sich für Timesharing interessieren, sollten allerdings sehr vorsichtig bei der Auswahl des Anbieters vorgehen, denn auf dem Markt tummeln sich zahlreiche schwarze Schafe. Vor allem auf den kanarischen Inseln, aber auch auf dem spanischen Festland, an der portugiesischen Algarve sowie in Griechenland und Italien sprechen unseriöse Vertriebsleute gezielt potenzielle Kunden in Urlaubsgegenden an. Sie ködern ihre Opfer, indem sie ihnen zum Beispiel Gutscheine für einen kostenlosen Ausflug in die Hand drücken.Vor allem auf den kanarischen Inseln, aber auch auf dem spanischen Festland, an der portugiesischen Algarve sowie in Griechenland und Italien sprechen unseriöse Vertriebsleute gezielt potenzielle Kunden in Urlaubsgegenden an Der Ausflug führt dann oft in eine weit entfernte Ferienanlage, in der die vermeintlichen Gewinner von mit allen Wassern gewaschenen Verkäufern erheblich unter Druck gesetzt werden. Ihr einziges Ziel: Die ahnungslosen Urlauber sollen ihre Unterschrift unter einen Timesharing-Vertrag zu oft völlig überhöhten Preisen setzen.

Bisweilen kommt es auch zu regelrechten Betrugsfällen mit fingierten Timesharing-Offerten. Die Verkäufer fordern dann zum Beispiel vom Kunden vor Vertragsabschluss die Aushändigung eines bestimmten Betrages für angebliche Steuernachzahlungen oder für einen Treuhänder, über den der Verkauf angeblich abgewickelt wird und auf dessen Konto vorab eine Bearbeitungsgebühr entrichtet werden müsse. Mit ähnlichen fadenscheinigen Argumenten werden auch Vorabzahlungen an Notariate gefordert, die den Verkauf gegen eine Bearbeitungsgebühr abwickeln sollen.

Doch auch bei seriösen Angeboten sollten sich Anleger sehr genau überlegen, ob sich Timesharing für sie lohnt. Denn neben den eigentlichen Kosten für das Wohnrecht entstehen noch Nebenkosten für Instandhaltung oder Verwaltung sowie Mitgliedsbeiträge. So kann es laut Stiftung Warentest In vielen Fällen für den Anleger am Ende günstiger sein, wenn er jedes Jahr eine oder sogar mehrere Pauschalreisen in einer Unterkunft der gleichen Kategorie bucht.

Selbst wenn der Preis für das Timesharing sehr niedrig erscheint, können Anleger negative Überraschungen erleben. Ein häufiges Problem beim Timesharing ist nämlich zum Beispiel, dass die Betriebs- und Instandhaltungskosten vorab nicht richtig eingeschätzt werden können und dann deutlich höher ausfallen als erwartet. Zudem soll es in vielen Anlagen vor allem in der Hochsaison häufig zu Verfügbarkeitsproblemen kommen. Der Anleger bekommt dann womöglich keine angemessene Wohnung für seinen eigenen Urlaubsaufenthalt.

Weiterverkauf oft unmöglich

Auch erweist sich der Weiterverkauf der Beteiligung in der Praxis offenbar häufig als schwierig oder sogar unmöglich. Und die Verträge laufen oft über Jahrzehnte. Im schlimmsten Fall können Anleger ihre Wohnrechte zum Beispiel aus gesundheitlichen Gründen gar nicht mehr nutzen, werden aber trotzdem für Sanierungen und andere laufende Kosten weiterhin zur Kasse gebeten. Selbst der Timesharingverband DBTW räumt ein, dass der Wiederverkauf schwierig ist und hat für Kunden, die ihre Anteile loswerden wollen nur den Rat, sie zu verschenken oder zu vererben.
Timesharing-Anteilseigner, die verzweifelt versuchen, ihre Anteile zu veräußern, werden bisweilen von dubiosen Maklern gezielt übers Ohr gehauen: Sie werden zu Verkaufsverhandlungen in das Urlaubsland gelockt. Zu einem Verkauf kommt es dann zwar nicht, zur Kasse gebeten wird der Anleger aber trotzdem.

Fazit: Der Kauf eines Ferienhauses kann sich für Anleger, die vor haben, jedes Jahr ihren Urlaub am selben Ort zu verbringen, auch heute noch lohnen. Allerdings sollten sie ihr Investment nicht in erster Linie als attraktive Kapitalanlage sehen, sondern als Liebhaberei. Timesharing-Offerten sollten dagegen grundsätzlich mit Vorsicht genossen werden. Selbst bei seriösen Angeboten müssen sich Anleger darüber im Klaren sein, dass sie viel Geld ausgeben, ohne eine bestimmte Immobilie tatsächlich zu besitzen, die sie nach ihrem Geschmack einrichten könnten.

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