Viele Menschen investieren ihr Vermögen in eine Wohnung oder ein Haus und vermieten das Objekt. Doch das ist keine besonders gute Idee. Zu diesem Fazit kommt auch eine neue Studie des Kölner Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).

Anleger, die heute ihr Vermögen in eine Immobilie investieren, um sie zu vermieten, tun dies meist mit folgendem Hintergedanken: „Warum soll ich mein Geld zinslos auf dem Tagesgeld- oder Festgeldkonto versauern lassen? Mit einer Wohnung (oder einem Haus) kann ich eine sichere Mietrendite erzielen und obendrein mit einer Wertsteigerung rechnen.“

Prinzipiell ist die Überlegung natürlich richtig: Tages- und Festgeld sind angesichts der Nullzinsphase tatsächlich schon seit langer Zeit kein lohnendes Investment mehr. Eine Immobilie dagegen bringt Mieterträge und bietet die Chance auf Wertsteigerungen. Und wer sie nach zehn Jahren oder später wieder verkauft, muss den Gewinn – anders als bei Aktien und Investmentfonds – nicht versteuern. Die niedrigen Zinsen wiederum machen eine Finanzierung attraktiv.

Hohe Kaufnebenkosten und Instandhaltungskosten

Rund vier Millionen Haushalte und damit etwa neun Prozent der Bevölkerung in Deutschland folgen diesen Argumenten und sind auf dem Mietwohnungsmarkt aktiv. Insgesamt gehören 15 Millionen Wohnungen in Deutschland privaten Anlegern.

Mit den genannten Vorteilen gehen allerdings auch einige Nachteile einher. So fallen beim Erwerb von Immobilien hohe Kaufnebenkosten an: Grunderwerbsteuer, Notargebühren und gegebenenfalls Maklergebühren können diese Kosten auf 15 Prozent des Kaufpreises hochtreiben. Hinzu kommt: Anders als ein Wertpapier muss eine Immobilie regelmäßig instandgehalten werden. Diese Kosten mindern die Mietrendite mitunter erheblich. Und: Mieteinnahmen müssen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert werden. Wenn es schlecht läuft, können all diese Faktoren eine Immobilie sogar zum Verlustgeschäft machen.

Das Kölner Institut der deutschen Wirtschaft (IW) kommt in einer neuen Studie nun zu dem Schluss: Für Privatanleger lohnt sich der Immobilienerwerb zum Zweck der Vermietung in der Regel nicht. „Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind zwar in den letzten Jahren gestiegen, aber nur wenige Vermieter können ihr Einkommen hierdurch entscheidend erhöhen“, heißt es in der Studie. Mehr als sieben Prozent der privaten Kleinvermieter verlieren demnach sogar Geld mit der Vermietung.

Wohnungskonzerne erzielen deutlich höhere Erträge

Doch warum sind dann Wohnungsbaugesellschaften wie der DAX-Konzern Vonovia und andere große kommerzielle Anbieter wie Deutsche Wohnen oder LEG so erfolgreich?

Ein Grund: Laut IW nutzen diese Unternehmen die rechtlichen Möglichkeiten voll aus und setzen Mieterhöhungen, wann immer es ihnen möglich ist, auch konsequent um. Private Vermieter scheuen sich dagegen häufig, die Miete voll auszureizen; sei es, um das Verhältnis zum Mieter nicht zu belasten, sei es, weil sie gar nicht genau wissen, wie viel sie von ihm nehmen dürfen. So kam eine Untersuchung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) von 2015 zu dem Ergebnis, dass innerhalb von zwei Jahren nur sieben Prozent der privaten Vermieter die Miete erhöhten. Viele Vermieter setzten aber darauf, nach der Beendigung eines bestehenden Mietverhältnisses die Mieten an das Marktniveau anpassen zu können. Deshalb sind die Neuvermietungsangebote privater Vermieter häufig überhöht. Denn sie versuchen nachzuholen, was sie versäumt haben. „Genau diese Mietanpassungsstrategie funktioniert mit einer wirksamen Mietpreisbremse nicht mehr. Daher lassen sich die Kalkulationen privater Kleinvermieter nicht mehr umsetzen, was insgesamt zu Gewinneinbußen führt“, schreibt das IW in seiner Studie. ##Forderungen an die Politik Das IW warnt deshalb die Politik davor, den privaten Vermietern zu viele Steine in den Weg zu legen. Sonst könne es passieren, dass viele von ihnen zu dem Schluss kämen, dass sich die Vermietung für sie nicht mehr rechne. Eine besondere Herausforderung für private Kleinvermieter seien aktuell die Anforderungen an die energetische Modernisierung. „Vielfach können und möchten die privaten Kleinvermieter die Kosten – die schnell über 50.000 Euro liegen können – nicht an die Mieter weitergeben. Da sich die Investitionen erst sehr langfristig rechnen, droht ein Attentismus, der die Energiewende ausbremst.“ Daher seien Bund und Länder gefordert, die Rahmenbedingungen zu verbessern und Auflagen gut abzuwägen. Auch bei den Regulierungen im Mietwohnungsmarkt sei mehr Augenmaß notwendig. „Konzeptionell sind Mietpreisbremse, Erhaltungssatzregeln und andere Regulierungen kaum geeignet, den Mietwohnungsmarkt zu entspannen. Aus Sicht der privaten Kleinvermieter sind diese Regeln aber so gestaltet, dass sie die Rentabilität vermieteten Wohneigentums generell in Frage stellen können, was letztendlich zu einem Rückgang der Zahl der privaten Kleinvermieter beitragen könnte“, warnt das IW. Die Aufrechterhaltung privater Wohnungsvermietungen sei keine Selbstverständlichkeit, sondern der Rahmen müsse stets so gesetzt werden, dass sowohl Mieter als auch Vermieter von der Vermietung von Wohnraum profitieren. Diese Balance zu halten, sei Deutschland besser gelungen als vielen anderen Ländern, doch die starken Eingriffe in den letzten Jahren hätten nun ein Ungleichgewicht verursacht. „Kurzfristig schadet dies vor allem Vermietern, aber langfristig auch den Mietern, wenn sich mehr und mehr private Anleger aus dem Markt zurückziehen und sich damit das Angebot an Mietwohnungen verkleinert und verschlechtert“, so das IW. ##Aktien und Fonds als Alternative Anleger können sich leider nicht darauf verlassen, dass die Politik diese Einwände ernst nimmt und entsprechend umsteuert. Kim Felix Fomm, Head of Investment Product beim digitalen Vermögensverwalter LIQID, rät Anlegern deshalb vor der Anschaffung von Immobilien zum Zweck der Vermietung ab: „Sie binden sehr viel Kapital", warnt er. Wer eine Eigentumswohnung erwerbe mache sich zudem abhängig von einem einzigen Mieter. In attraktiven Lagen könnten die Mieten häufig auch nicht proportional zu den Preisen zulegen. Fomm veranschaulicht seine Einschätzung anhand einer groben Beispielrechnung für eine 73 Quadratmeter große, vermietete Wohnung in gehobener Ausstattung im gefragten Münchner Stadtviertel Maxvorstadt, die vollständig mit Eigenkapital finanziert wird. Es handelt sich um ein renoviertes Gebäude aus den 1960er Jahren. Der Kaufpreis beträgt 711.000 Euro. Hinzu kommen 1 Prozent Notarkosten und 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Bei den aktuellen Mieteinahmen von 12.600 Euro im Jahr rechnet Fomm mit einer Nachsteuer-Mietrendite von nur 1,31 Prozent. Anleger sollten ihr Vermögen deshalb lieber breit am Kapitalmarkt anlegen Etwas höher fiele die Rendite aus, wenn der Käufer die Miete – wie im Inserat versprochen – deutlich steigern könnte. In der sehr optimistischen Annahme wäre eine Jahresmiete von 18.000 Euro drin. Nach Steuern steigt die Mietrendite dann gerade einmal auf 1,66 Prozent. Zudem gehe der Anleger ein hohes Klumpenrisiko ein. „Und dass der Wert der Wohnung steigt, ist längst keine ausgemachte Sache“, sagt Fomm. „Die Bundesbank sieht bereits Überhitzungstendenzen in Regionen wie diesen.“ Hinzu komme noch das Risiko von Zinserhöhungen, die den Erwerb von Immobilieneigentum unattraktiver machen und dadurch preisdämpfend wirken könnten. „Anleger sollten ihr Vermögen deshalb lieber breit am Kapitalmarkt anlegen", rät Fomm. „Der Aktienanteil sollte dabei nicht zu gering ausfallen.“ Tatsächlich spricht einiges für Aktien (auch in Form von Aktienfonds). Statt Mieten fließen Dividenden und es winken ebenfalls Kurssteigerungen. Sanierungen und Instandhaltungskosten fallen aber keine an. Und auch die Kaufnebenkosten sind deutlich geringer als bei Immobilien: Sie betragen üblicherweise maximal ein Prozent. Direktbanken verlangen in der Regel sogar deutlich weniger. Wer sich nicht selbst um seine Aktienanlage kümmern möchte, kann sich an digitale Vermögensverwalter wenden. Die punkten mit professionellen Lösungen und niedrigen Gebühren.

Unser kostenloser Newsletter.

Wenn Sie mehr über das Thema Geldanlage und LIQID erfahren möchten, melden Sie sich hier für unseren monatlichen Newsletter an.

Sie können diese kostenlosen Informationen jederzeit abbestellen und der Verwendung Ihrer Daten für Werbezwecke widersprechen.