Immobilien stehen bei Anlegern hoch im Kurs. Doch in welcher Form investieren, um die beste Rendite zum geringsten Risiko zu erzielen? Neben dem Eigenheim gibt es auch die Möglichkeit, über offene oder geschlossene Fonds, Aktien, ETFs, REITs oder auch über Crowdinvestment in Immobilien zu investieren. Oder man macht es ganz anders und hält sich an die Profis.

In Immobilien sehen viele Anleger einen Ausweg aus der Nullzinsfalle. Und tatsächlich lassen sich mit Wohn- und Geschäftsgebäuden langfristig sehr attraktive Renditen erzielen. Doch sie bergen auch hohe Risiken – je nachdem in welcher Form in Immobilien investiert wird. Wir beleuchten die Vor- und Nachteile unterschiedlicher Formen der Immobilienanlage, damit Sie vergleichen und für sich selbst eine fundierte Wahl treffen können.

Eigene Immobilie als Kapitalanlage

Die vermietete Eigentumswohnung oder das Mietshaus ist unter Privatanlegern noch immer die am weitesten verbreitetete Form, in Immobilien zu investieren. Vermittelt die eigene Immobilie doch ein Gefühl der Sicherheit und etwas Konkretes, Anfassbares zu besitzen. Die Rendite und das Risiko werden hauptsächlich von der Lage beeinflusst.

Vorteile

  • Eine vermietete Immobilie bringt ihrem Eigentümer regelmäßig Mieteinnahmen ein.
  • Darüber hinaus gibt es die Chance auf Wertsteigerungen. Bei mindestens zehn Jahren Haltedauer sind die Wertsteigerungen steuerfrei.
  • Die Immobilie kann (je nach Bonität des Käufers) teilweise oder sogar ganz fremdfinanziert werden.
  • Angesichts der aktuell sehr niedrigen Zinsen kann das vorteilhaft für den Anleger sein: Wenn nämlich die Finanzierungskosten (Tilgung + Zins) niedriger sind als die Mieteinnahmen, erzielt er laufend positive Einnahmen und zahlt den Kredit nach und nach zurück.

Viele Anleger liebäugeln auch mit dem Kauf eines Ferienhauses. Hier erfahren sie mehr über die Vorteile-und Nachteile eines solchen Passionsinvestments.

Nachteile

  • Für Wertsteigerungen gibt es keine Garantie. Vor allem in Ballungszentren sind die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren schon stark gestiegen. Eine Stagnation oder auch Preisrückgänge sind nicht auszuschließen.
  • Selbst wenn die Immobilienpreise insgesamt weiter steigen, muss das nicht für diese Wohnung oder dieses Haus gelten. Das Viertel kann aus der Mode geraten oder es entsteht plötzlich Renovierungsbedarf in ungeahnter Größenordnung. So etwas kann die ganze Kalkulation zunichte machen.
  • Entstehen durch Renovierungen Beeinträchtigungen für den Mieter, kann dieser unter Umständen eine Mietminderung durchsetzen: Ausgerechnet in einer Phase, in der er investieren muss, muss der Eigentümer also mit weniger Mieteinnahmen auskommen.
  • Beim Kauf entstehen Nebenerwerbskosten von bis zu 15 Prozent für Grunderwerbsteuer, Makler, Notar und Grundschuld. Die zu erwartende Mietrendite nach Kosten ist eher bescheiden und dürfte aktuell in Großstädten oftmals unter 2 Prozent liegen. Instandhaltungs- und renovierungskosten sind dabei noch gar nicht berücksichtigt.
  • Vermieter müssen nicht nur Geld, sondern auch Zeit in ihr Objekt investieren: Sie müssen sich laufend um Renovierungen kümmern, Handwerker beauftragen und auch eine jährliche Nebenkostenabrechnung für den Mieter erstellen.
  • Da der Anleger in der Regel sein gesamtes Kapital in nur ein Objekt investiert, geht er ein hohes Klumpenrisiko ein: Läuft etwas mit der Immobilie schief, kann der Anleger die Verluste nicht durch Gewinne mit anderen Objekten ausgleichen.
  • Mietpreisbremse und Mietendeckel (in Berlin geplant) erschweren es Vermietern zunehmend, eine adäquate Miete für ihr Objekt zu nehmen.
  • Mieter gehen nicht immer pfleglich mit der Mietsache um. Manchmal erleben Vermieter beim Auszug eine böse Überraschung. Die Kaution reicht dann oftmals nicht aus, um die Schäden zu beseitigen.

Fazit

Die eigene vermietete Immobilie kann ein lohnendes Investment sein, wenn alles glatt läuft. Sie bedeutet aber auch viel Arbeit. Zudem sind die Risiken hoch. Eine Rendite ist also nicht garantiert. Selbst Verluste sind nicht auszuschließen.

Mehr Informationen zum Thema Mietwohnungen als Geldanlage.

Geschlossene Immobilienfonds

Hierbei handelt es sich um ein illiquides Langzeitinvestment beispielsweise in Hotels, Einkaufszentren oder Krankenhäuser. Die Rendite und das Risiko des geschlossenen Immobilienfonds sind stark vom Geschick des Managements abhängig. Sobald der Fonds genügend Kapital eingesammelt hat, um die Objekte zu erwerben, wird er geschlossen und keine neuen Anlegergelder werden mehr angenommen. Üblicherweise beträgt die Mindestanlage zwischen 10.000 und 200.000 Euro.

Vorteile

  • Im Vergleich zur eigenen Immobilie muss sich der Anleger nicht selbst um Renovierungen und Abrechnungen kümmern.
  • Nachkostenrenditen von 4 Prozent sind möglich – wenn alles gut geht.

Nachteile

  • Die Initialkosten sind sehr hoch und können bis zu 20 Prozent des Fondsvolumens betragen.
  • Die Diversifikation ist gering. Das Geld der Anleger fließt typischerweise nur in ein oder zwei verschiedene Objekte, meist am selben Standort.
  • Der Mieter ist häufig identisch – meist ein Unternehmen. Kündigt er, kann das den Fonds in schwere Turbulenzen stürzen.
  • Die Anteile müssen über die gesamte Laufzeit gehalten werden.

Fazit

Das Chancen-Risiko-Verhältnis von geschlossenen Immobilienfonds ist unter dem Strich in der Regel nicht besonders attraktiv.

Offene Immobilienfonds

Sie funktionieren ähnlich wie Aktienfonds: Anleger können jederzeit Anteile erwerben. Vom Kapital der Anleger kaufen die Fondsmanager dann Immobilien. Je mehr Anteile die Anleger erwerben, desto mehr Immobilien kann der Fonds erwerben.

Vorteile

  • Die Diversifikation ist deutlich breiter als bei Einzelimmobilien oder geschlossenen Immobilienfonds. In der Regel erwerben sie im Lauf der Zeit 20 bis 30 Gebäude, allerdings oft nur in Deutschland oder in einigen wenigen europäischen Ländern.
  • Anleger können jederzeit weitere Anteile erwerben.
  • Der Einstieg ist schon mit sehr kleinen Beträgen möglich.

Nachteile

  • Wenn plötzlich viele Anleger Geld abziehen, kann das einen offenen Immobilienfonds in Schwierigkeiten bringen. Denn dann ist der Fonds gezwungen, sich von Immobilien zu trennen, um seine Anleger auszuzahlen. Doch Immobilien lassen sich nicht so schnell verkaufen wie Aktien. Das hat in der Finanzkrise einige offene Fonds in eine schwere Krise gestürzt. Manche mussten aufgeben und abgewickelt werden.
  • Anleger müssen beim Verkauf von Anteilen Kündigungsfristen beachten.
  • Die erwarteten Renditen liegen bei maximal 2 Prozent jährlich. Wer frühzeitig wieder aussteigt, macht unter Umständen sogar ein Verlustgeschäft, denn nicht selten werden beim Kauf 5 Prozent Ausgabeaufschlag verlangt.

Fazit

Offene Immobilienfonds bieten nur magere Renditen, aber keine Sicherheit.

Immobilienaktien

Es gibt zahlreiche börsengehandelte Immobiliengesellschaften, an denen sich Anleger beteiligen können. Zu den bekanntesten zählen Vonovia und die Deutsche Wohnen, die beide in Wohnimmobilien investieren.

Vorteile

  • Die Aktien können jederzeit verkauft oder neue Aktien hinzugekauft werden.
  • Auch hier ist der Einstieg schon mit sehr kleinen Beträgen möglich.
  • Chance auf Kursgewinne.

Nachteile

  • Auch bei Immobilienaktien gibt es ein Diversifikationsproblem: Die meisten Immobiliengesellschaften haben lediglich Objekte in Deutschland, manche, wie zum Beispiel die Deutsche Wohnen, sogar überwiegend in Berlin.
  • In aller Regel beschränken sich die Firmen auf einen Objekttyp, zum Beispiel auf Wohnimmobilien.
  • Immobilienaktien sind stark mit dem gesamten Aktienmarkt korreliert und unterliegen damit auch hohen Kursschwankungen.
  • Politische Entscheidungen können den Kurs bewegen: Allein die Diskussion um den Mietendeckel in Berlin hat im Sommer 2019 einigen Immobilienaktien stark zugesetzt.

Fazit

Immobilienaktien sind vielen Unwägbarkeiten und den üblichen Schwankungen am Aktienmarkt ausgesetzt.

REITs

Bei REITs handelt es sich um eine in den USA verbreitete Form von börsengehandelten Aktiengesellschaften, die in Immobilien investieren. Sie beteiligen sich in der Regel an kommerziellen Immobilienobjekten wie Einkaufszentren oder Bürogebäuden – also nicht an Wohnimmobilien. Die Abkürzung steht für Real-Estate-Investment-Trust.

Vorteile

  • REITs können jederzeit ohne Haltefristen an der Börse gehandelt werden.
  • Als Aktiengesellschaften müssen REITs ihre Zahlen offenlegen. Verluste können nicht einfach vertuscht werden.

Nachteile

  • Die Börsennotierung macht REITs anfällig für Kursschwankungen.
  • Wenn die Zinsen steigen, leiden in der Regel die Kurse von REITs, weil es ihre Finanzierungsbedingungen erschwert.

Fazit

REITs sind eine volatile Anlageklasse für mutige Anleger. Diese Anlageklasse eröffnet die Chance auf attraktive Renditen, ist aber auch mit hohen Risiken behaftet.

Immobilien-ETFs

Sie bilden verschiedene REITs ab und sorgen so für eine breitere Streuung des Kapitals der Anleger.

Vorteile

  • Die breitere Diversifikation reduziert für Anleger das Risiko im Vergleich zu REITs.
  • Die Flexibilität ist hoch: Anteile können jederzeit gekauft oder verkauft werden.

Nachteile

  • Anleger sind auch stark an die Entwicklung der Aktienmärkte gekoppelt.
  • Auf Fondsebene entfallen im Vergleich zu REITs zusätzliche, geringe Kosten.

Fazit

Durch die breitere Diversifikation sind Immobilien-ETFs insgesamt etwas weniger riskant als REITs. Dennoch bleibt die Abhängigkeit von der Entwicklung an der Börse.

Immobilien-Crowdinvestment

Zahlreiche Anleger schließen sich über eine Internetplattform zusammen und investieren gemeinsam in einzelne Bauprojekte. So werden aus kleinen Beträgen einzelner Anleger größere Summen. Die erwartete Rendite wird

Vorteile

  • Anleger können sich schon mit geringen Beträgen beteiligen
  • Attraktive Renditen sind möglich.

Nachteile

  • Da meist in Einzelprojekte investiert wird, ist das Verlustrisiko hoch und ein Diversifikationseffekt bleibt aus.
  • In vielen Fällen sind die Investments einseitig durch die Projektentwickler kündbar.
  • Es handelt sich um Nachrangdarlehen. Das bedeutet: Es besteht eine gewisse Ausfallgefahr, die im schlimmsten Fall zu einem Totalverlust führen kann.
  • Die Investoren tragen das Entwicklungs- und Vermarktungsrisiko.

Fazit

Möglichen Attraktiven Renditen stehen sehr hohe Risiken gegenüber, die bis zum Totalausfall reichen können.

LIQID Real Estate

Es handelt sich um das erste Angebot für erfahrene Privatanleger, das auf professionelle Immobilien-Anlageklasse Private Equity Real Estate setzt. Sie unterscheidet sich in mehreren Aspekten fundamental von den oben beschriebenen typischen Immobilienanlagen: Sie zeichnet sich durch eine kluge, strategische Immobilienanlage aus, bei der bewusst unternehmerisch vorgegangen wird. Investiert wird breit gestreut in unterschiedliche Immobilienkategorien, Strategien und rund 150 Objekte.

Vorteile

  • Der angestrebte jährliche Wertzuwachs liegt bei fünf Prozent. Alle Kosten sind hier schon abgezogen.
  • Eventuell auftretende Probleme bei einem Objekt fallen durch die breite Streuung über rund 150 Objekte im Gesamtportfolio kaum ins Gewicht.
  • Die Objekte werden, nachdem sie gekauft sind, nicht einfach nur verwaltet, sondern gezielt aufgewertet, um sie später mit Gewinn verkaufen zu können.
  • Die Kostenstruktur ist sehr niedrig.
  • Investiert wird über darauf spezialisierte, institutionelle Fonds, die sonst nur Anlegern mit Millionenvermögen offenstehen. Den Zugang zu diesen Top-Fonds schafft HQ Trust, eines der erfolgreichsten Family Offices in Deutschland und sowohl Partner als auch Investor beim Berliner Fintech LIQID.

Nachteile

  • Die Mindestanlagesumme beträgt 200.000 Euro.
  • Das Kapital der Anleger ist für mehrere Jahre gebunden. Ein vorzeitiger Ausstieg ist nicht möglich.

Fazit

Für weniger als den Preis einer Eigentumswohnung erhalten Anleger mit LIQID Real Estate ein breit gestreutes professionelles Immobilienportfolio, um deren Verwaltung sie sich nicht selbst kümmern müssen. LIQID Real Estate eignet sich ideal als Ergänzung zu den Vermögensverwaltungs-Angeboten LIQID Global, LIQID Impact und LIQID Select und zu LIQID Private Equity.



Rechtlicher Hinweis: Die Vermögensanlage an den Kapitalmärkten ist mit Risiken verbunden und kann zu Verlusten auf das eingesetzte Kapital führen. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für die Wertentwicklung in der Zukunft. Auch Prognosen haben keine verlässliche Aussagekraft für künftige Wertentwicklungen. Wir erbringen keine Anlage-, Rechts- und/oder Steuerberatung.