Offene Immobilienfonds haben ein Luxusproblem: Sie können sich kaum vor Kunden retten. Doch die Fonds wissen oft nicht, wohin mit dem Geld. Denn attraktive Bürogebäude, die auch noch preiswert zu haben sind, gibt es auf der Welt immer weniger.

Betongold und stabile Renditen – das sind Schlagwörter, die bei den Bundesbürgern hoch im Kurs stehen. Genau dafür stehen offene Immobilienfonds: Sie investieren in Bürogebäude, Hotels oder Einkaufszentren in den großen Metropolen rund um den Globus. Lange Zeit konnten Anleger sich tatsächlich darauf verlassen, jedes Jahr eine Ausschüttung von drei oder vier Prozent zu erhalten. Renditen waren hoch und berechenbar. Doch der Immobilienboom der letzten Jahre hat auch die Preise für Investitionsobjekte in die Höhe getrieben. Für die Manager der Immobilienfonds wird es immer schwerer, geeignete Objekte zu finden.

Die Anleger aber stecken weiter jedes Jahr Milliardenbeträge in offene Immobilienfonds. Allein von Januar bis April 2017 flossen laut dem Fondsverband BVI mehr als zwei Milliarden Euro in deutsche offene Immobilienfonds. Insgesamt beläuft sich die Anlagesumme in diesen Fonds aktuell auf über 88 Milliarden Euro.1

Die Renditen sind mager

Denn viele Anleger sehen in offenen Immobilienfonds eine perfekte Alternative zu Sparbuch, Festgeld und Tagesgeld, die längst praktisch keine Zinsen mehr bringen. Denn sie lieferten bislang stabile Renditen, die deutlich über denen zum Beispiel von Bundesanleihen liegen. Dadurch aber sind die Immobilienfonds zu Opfern ihres eigenen Erfolges geworden. Weil sie kaum mehr preiswerte Immobilien finden, horten sie das Geld ihrer Kunden, statt es anzulegen: Aktuell liegt die Cash-Quote der offenen Immobilienfonds im Schnitt bei 21 Prozent.2 Das bedeutet: Jeder fünfte Euro in den Fonds liegt unverzinst herum.

Dafür zahlen die Anleger im wahrsten Sinne des Wortes einen hohen Preis. Denn bei der Anschaffung von Immobilienfonds fallen in der Regel fünf Prozent Ausgabeaufschlag an.3 Hinzu kommen jährliche Verwaltungskosten von mindestens einem Prozent – und diese Verwaltungskosten zahlen die Anleger auch für den Teil ihrer Anlage, der als unverzinstes Bargeld auf den Konten der Immobilienfonds herumliegt. Oft müssen die Fonds für diese nicht investierten Gelder sogar Strafzinsen bei der Europäischen Zentralbank zahlen. Diese Kosten wälzen sie natürlich ebenfalls auf die Anleger ab. All das drückt die Rendite erheblich nach unten. Mittlerweile können die Anleger bei den meisten dieser Fonds nur noch mit höchstens zwei Prozent Rendite rechnen – vor Steuern und Inflation. Und selbst die sind längst nicht gesichert. Es kann auch passieren, dass den Fonds-Anteilseignern am Ende gar keine Erträge zufließen. Noch schlimmer: Läuft es für die Anleger ganz schlecht, drohen ihnen sogar herbe Verluste.

Einige große Fonds mussten nach der Finanzkrise kapitulieren

Das ist nicht nur ein theoretisches Risiko. Infolge der Finanzkrise ist das bereits geschehen: Mehrere große Immobilienfonds wie der SEB Immoinvest, der CS Euroreal und der Kanam Grundinvest mussten kapitulieren, nachdem Großanleger plötzlich hohe Summen aus den Fonds abzogen. Denn mit anderen Investments hatten diese Anleger herbe Verluste erlitten und dabei vielfach auch auf Kredit spekuliert. Um ihre Kredite bedienen zu können, mussten sie nun Anlagen verkaufen, deren Wert einigermaßen stabil geblieben war. Und dazu zählten ihre Anteile an offenen Immobilienfonds. Die Fonds aber waren mit der plötzlichen Flut von Verkaufsaufträgen überfordert. Denn anders als Aktien- oder Anleihenfonds (Rentenfonds), die ihre Wertpapiere von einem Tag auf den anderen zu Geld machen können, müssen Immobilienfonds erst einen Käufer für die Bürogebäude finden, wenn sie ihre Anleger auszahlen wollen. Und das kann Monate oder sogar Jahre dauern.

Die Fonds gerieten dadurch ins Wanken und das verunsicherte auch die anderen Anleger, die eigentlich nicht vorhatten, ihre Anteile zu verkaufen. Plötzlich wollten fast alle ihr Geld zurück. Das war das Todesurteil für diese Fonds. Ihren Managern blieb nichts anderes übrig, als die Abwicklung zu beschließen. Seitdem befinden sich die Bürogebäude dieser Fonds praktisch in einem Notverkauf. Was dazu führte, dass die Gebäude teilweise deutlich unter Marktpreis verkauft werden mussten und müssen – zum Schaden der Anleger. Die Abwicklung dieser Fonds läuft noch immer. Die Anleger kommen nur scheibchenweise an ihr Geld – immer dann, wenn die Fonds durch Immobilienverkäufe wieder größere Einnahmen erzielt haben, erfolgen Ausschüttungen an die Anleger. Fest steht schon heute: Am Ende werden diese auf deutlichen Verlusten sitzen bleiben.

Anleger müssen beim Verkauf Fristen einhalten

Eine inzwischen eingeführte Gesetzesänderung soll dafür sorgen, dass sich Derartiges in dieser Form nicht wiederholt. So müssen Anleger inzwischen bestimmte Fristen einhalten, wenn sie Anteile von Immobilienfonds zurückgeben wollen. Sie müssen die Anteile mindestens zwei Jahre halten. Unabhängig davon ist eine Kündigungsfrist von 12 Monaten gesetzlich vorgeschrieben. Das soll den Fondsmanagern die Gelegenheit geben, sich rechtzeitig auf eine bevorstehende Verkaufswelle einzustellen und Käufer für ihre Immobilien zu suchen.

Anleger können also Immobilienfonds nicht mehr wie früher als flexiblen Festgeldersatz nutzen. Doch das dämpft die Nachfrage nicht. Im Gegenteil: Einige Fondsgesellschaften haben mittlerweile die Reißleine gezogen und verkaufen keine neuen Anteile mehr. Stattdessen haben sie neue Produkte angekündigt. So will zum Beispiel Union Investment demnächst einen neuen Fonds herausbringen, der in Wohnimmobilien investiert. Die Gesellschaft Swiss Life wiederum ist bereits mit einem Fonds am Markt, der neben Büros und Wohnungen auch in Ärztehäuser und Pflegeheime investiert. Und die Gesellschaft Hansainvest hat einen Fonds aufgelegt, der auf Wohnimmobilien für Studenten und Single-Haushalte spezialisiert ist. Doch diese neuen Fonds ändern nichts am Grundproblem: Es gibt schlicht nicht genügend passende Objekte.

Es gibt bessere Alternativen

Weil viele Anleger aber keine Alternativen zu den Immobilienfonds erkennen wollen, verschärft sich das Problem: Immer mehr Anlegergeldern stehen immer restriktivere Fonds gegenüber. Die Folge: Die Renditen der Immobilienfonds sinken kontinuierlich.

Dabei gibt es durchaus eine interessante Alternative für Anleger, die ihr Geld langfristig investieren wollen: ein intelligent zusammengestelltes und laufend überwachtes Depot aus Aktien- und Anleihenfonds. Damit sind auf lange Sicht deutlich höhere Renditen zu erzielen als mit offenen Immobilienfonds. Zwar kann es auch bei Aktien- und Anleihenfonds zu Abwicklungen kommen, wenn ein Fonds beispielsweise nicht mehr genügend Zuflüsse bekommt, um noch wirtschaftlich arbeiten zu können. Doch dann verkauft der Fonds die Wertpapiere einfach an der Börse und der Anleger kann den Erlös sofort neu investieren.

Ich überlege
für
Jahre anzulegen.

Anleger, die sich nicht selbst um ein solches Depot kümmern möchten, können sich an einen digitalen Vermögensverwalter wenden: Professionelle Anbieter stellen ihren Kunden kostengünstig ein Depot zusammen, das sich an ihrer individuellen Risikoneigung orientiert, überwachen es täglich und nehmen Umschichtungen vor, wenn sie dies für sinnvoll erachten. Dem Kunden steht es frei, sein Geld, wann immer er es möchte, wieder der Verwaltung zu entnehmen. Anders als bei offenen Immobilienfonds ist dies jederzeit ohne Einhaltung von Kündigungsfristen und ohne jegliche Gebühren möglich.


1 Investmentfondsverband BVI
2 Fachzeitschrift „Das Investment“
3 Ausgabeaufschläge der größten drei in Deutschland vertriebenen offenen Immobilienfonds:
I. Deka-Immobilien Europa
II. Hausinvest
III. Uni-Immo Europa

Unser kostenloser Newsletter.

Wenn Sie mehr über das Thema Geldanlage und LIQID erfahren möchten, melden Sie sich hier für unseren monatlichen Newsletter an.

Sie können diese kostenlosen Informationen jederzeit abbestellen und der Verwendung Ihrer Daten für Werbezwecke widersprechen.