Jochen Butz, Managing Partner von HQ Trust über LIQID Real Estate und den Unterschied zu anderen Formen der Immobilienanlage.

Wie investiert HQ Trust in Immobilien?

Für unsere Kunden kaufen wir keine Einzelimmobilien und investieren – natürlich – auch nicht in die üblichen Publikumsfonds. Stattdessen setzen wir auf unternehmerische Immobilienbeteiligungen, auch Private Equity Real Estate genannt. Die von uns präferierten institutionellen Fonds kaufen unterschiedliche Immobilien, je nach Strategie. Das sind Wohn- oder Gewerbeimmobilien, also Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Hotels oder Logistikhallen. Diese verwalten sie nicht einfach, sondern entwickeln sie professionell weiter, um für ihre Kunden die besten Renditen zu erzielen.

Warum macht HQ Trust das so?

Ganz einfach: Weil dieser Ansatz eine systematische Streuung des Risikos und rentable Investments ermöglicht. Und weil Anleger bereits nach dem zweiten Jahr mit Ausschüttungen rechnen können. Zum Vergleich: Wer auf eine Einzelimmobilie setzt, hat ein großes Klumpenrisiko. Und mit der Buy-und-Hold-Strategie der meisten Publikumfonds lässt sich nach den hohen Kosten häufig nicht mal mehr die Inflation ausgleichen. Buy and Hold (also kaufen und liegen lassen) kann am Aktienmarkt funktionieren. Wenn Sie aber am Immobilienmarkt erfolgreich sein wollen, müssen Sie durch geeignete Maßnahmen dafür sorgen, dass die Objekte, in die Sie investieren, im Wert steigen.

Wie sehen solche wertsteigernden Maßnahmen konkret aus?

Sowohl der Ertrags- als auch der Kapitalwert einer Immobilie können durch eine Reihe von aktiven Maßnahmen gesteigert werden. Dies geschieht zum Beispiel, indem die Investmentteams Objekte sanieren, hohen Leerstand vermeiden und das Mietausfallrisiko vermindern. Darüber hinaus geht es natürlich auch darum, die Kosten zu reduzieren. Zu diesem Zweck schreiben die Teams zum Beispiel Service-Verträge neu aus oder verbessern die Energieeffizienz. Weitere Maßnahmen sind Verbesserungen bei der Ausstattung oder die Sanierung des Gebäudes, die es erlauben, die Mieten zu erhöhen.

Nach welchen Kriterien wählen Sie Ihre Zielfonds aus?

Neben dem Fokus auf bestimmte Nutzungsarten stehen auch viele andere Kriterien im Zentrum des umfangreichen Auswahlprozesses, mit dem HQ Trust einzelne Fondsmanager bewertet. Letztlich halten nur wenige Partner unserer Prüfung stand.

Was zeichnet gute Fondsmanager aus?

Zu den wichtigsten Punkten zählt der Track Record. Also: Wurden die angepeilten Zielrenditen historisch erreicht? Und kann der Manager einen positiven Track Record über verschiedene Wirtschaftszyklen aufweisen?Mit der Buy-und-Hold-Strategie lässt sich nach den hohen Kosten häufig nicht mal mehr die Inflation ausgleichen. Zudem schauen wir auf die Investitionsstrategie, aber auch die quantitativen und qualitativen Eckdaten des Unternehmens und des Investmentteams. Da geht es um die Erfahrung des Teams, um Kontinuität, um die Expertise im Risikomanagement. Außerdem achten wir auf die Prozesse im Unternehmen und natürlich auf die Gebühren: Wie hoch sind sie und gibt es versteckte Kosten?

Um welche Fondsmanager machen Sie einen Bogen?

Sehr wichtig ist, dass der Manager keine potenziellen Interessenkonflikte hat, zum Beispiel, wenn er in der gleichen Strategie mehrere Mandate betreut. In dieser Situation achten wir darauf, dass der Fonds die besten Immobilien erwerben kann oder es zumindest einen klaren Aufteilungsprozess gibt.

Sind die Qualitätsunterschiede bei Fondsmanagern so groß?

Durchaus. Wir schauen nicht nur auf den Namen und die Erfahrung, sondern auf die Präsenz der Fondsmanager mit einem eigenen Asset-Management-Team vor Ort. Nur so können sie lokale Märkte und die einzelnen Objekte richtig einschätzen und durch ihr Netzwerk auch die passenden Objekte für den Fonds finden.

Worauf achten die Fondsmanager bei der Auswahl der Immobilien?

Am wichtigsten ist natürlich die Lage der Immobilie: der Mikro- und Makrostandort mit seinen Fundamentaldaten rund um Wirtschaftskraft, Bevölkerungswachstum und Beschäftigung. Dazu kommen das Alter und der Zustand der Immobilie – das ist die sogenannte technische Due Diligence, also die Prüfung des Objekts auf Herz und Nieren. Zusätzlich schauen sie auf Fakten wie Mietvertragslaufzeit, Mietsteigerungspotenzial, Bonität und Anzahl der Mieter sowie nicht zuletzt Nachhaltigkeitszertifikate.

Was zeichnet LIQID Real Estate aus?

Mit LIQID Real Estate verfolgen wir genau dieselbe Strategie, die wir auch für unsere Großkunden umsetzen. Über LIQID Real Estate können Kunden breit diversifiziert über Manager, Nutzungsarten, Risikoklassen und Regionen anlegenDer einzige Unterschied ist eine drastisch reduzierte Mindestanlage, die wir ermöglichen, indem LIQID parallel mit HQ Trust investiert. Über LIQID Real Estate können Kunden breit diversifiziert über Manager, Nutzungsarten, Risikoklassen und Regionen anlegen. Die Kunden von LIQID investieren zusammen mit anderen institutionellen Kunden von HQ Trust wie Versicherungen, Versorgungswerke und Pensionskassen in Fonds, die ausschließlich für professionelle Kunden aufgelegt werden.

Wenn es auf breite Diversifikation ankommt, bieten sich für Anleger auch offene Immobilienfonds an. Welchen Mehrwert bietet dagegen LIQID Real Estate?

Offene Immobilienfonds weisen aus meiner Sicht einen Konstruktionsfehler auf: Sie nehmen jederzeit neue Anlegergelder an. Diese können aber nicht immer zeitnah in neue Objekte investiert werden. Deshalb ist die Cash-Quote dieser Fonds in der Regel sehr hoch, was sich negativ auf die Rendite auswirkt. Ein Vorteil der offenen Immobilienfonds ist aus Anlegersicht, dass Geld kurzfristig abgezogen werden kann. Kommen viele Anleger gleichzeitig auf die Idee, das zu tun, kann das einen Fonds aber in Turbulenzen bringen. Bei LIQID kann das nicht passieren: Sobald der Fonds geschlossen wird, wird weder neues Geld angenommen noch werden Anteile wieder zurückgenommen. Im Gegenzug verzichten die Anleger auf Flexibilität. Zudem ist die Mindestanlagesumme mit 200.000 Euro bei LIQID natürlich ungleich höher. Offene Immobilienfonds bekommen Kunden bei manchen Banken schon ab 25 Euro pro Monat.

Mit welchen Renditen können Anleger bei LIQID Real Estate rechnen?

Abhängig von Risikoprofil und Marktzyklus sind bei einem breit diversifizierten Immobilien-Portfolio Renditen zwischen 4 und 7 Prozent möglich. Im aktuellen Marktumfeld können Kunden in vergleichbaren Produkten durchschnittlich mit fünf Prozent nach allen Kosten rechnen. Im aktuellen Marktumfeld können Kunden durchschnittlich mit fünf Prozent nach allen Kosten rechnen. Das ist natürlich nur eine Prognose, die kein verlässlicher Indikator für die künftige Wertentwicklung ist.

Müssen die Anleger die Rendite mit einem hohen Risiko bezahlen?

Grundsätzlich besteht wie bei jedem anderen Investment ein Verlustrisiko: Es gibt keine Garantie, dass ein Fonds seine Anlageziele erreichen wird. Zudem werden Investitionen in Immobilien von der gesamtwirtschaftlichen Länder- und Marktentwicklung beeinflusst, die auch Änderungen der rechtlichen und insbesondere steuerlichen Rahmenbedingungen enthält. Durch unsere systematischen Diversifikation wirken wir diesem Risiko aber entgegen.

Wie viele Immobilien erwirbt ein Zielfonds im Schnitt?

Die Zielfonds erwerben während der Fondslaufzeit zwischen zehn und 20 Immobilien. Da auf LIQID-Fondsebene zehn Fonds gezeichnet werden sollen, hat der Kunde sein Kapital über 100 bis 150 Immobilien diversifiziert.

Bei Private Equity steht am Ende der Investition meist der Verkauf der Unternehmen. Wie ist das bei Real Estate?

Zum Teil werden die Immobilien längerfristig gehalten, um konstante Erträge und Ausschüttungen zu generieren, wobei diese Immobilien jährlich einer Analyse unterzogen werden, in die Markt- und spezifische Immobilienfaktoren wie etwa auslaufende Verträge oder Investitionen für Renovierungen einfließen. Andere Immobilien werden schon mit dem Ziel angekauft, sie nach drei bis fünf Jahren wieder zu veräußern.


Hinweis – Die Vermögensanlage an den Kapitalmärkten ist mit Risiken verbunden und kann im Extremfall zum Verlust des gesamten eingesetzten Kapitals führen. Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Indikator für die Wertentwicklung in der Zukunft. Auch Prognosen haben keine verlässliche Aussagekraft für künftige Wertentwicklungen. Wir erbringen keine Anlage-, Rechts- und/oder Steuerberatung. Alle Inhalte auf unserer Webseite und im LIQID-Magazin dienen lediglich der Information.

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