Real Estate

Geld in Immobilien anlegen

Immobilien zählen zu den beliebten Anlageklassen. Sie gelten als wertbeständig und renditestark. Mietshäuser und Wohnungen sind für die Eigentümer jedoch auch mit Nachteilen verbunden. der wichtigste: Das gesamte Kapital ist in einem oder wenigen Objekten gebunden. Profis investieren anders in Immobilien: Mit Real Estate beteiligen sie sich an unternehmerisch geführten Immobilienportfolios aus Dutzenden Objekten rund um den Globus. Seit kurzem ist diese Anlageklasse auch für Privatanleger zugänglich. Wie auch Sie von der Anlageklasse Real Estate profitieren können und warum sie sich fundamental von den bekannten offenen Immobilienfonds unterscheidet, erfahren Sie in diesem Text.

Inhalt: 

• Warum es sinnvoll ist, in Immobilien zu investieren
• Wie kann ich auf sinnvolle Weise in Immobilien investieren?
• Welche Fallstricke lauern beim Immobilienkauf?
• Welche Formen der Immobilienbeteiligungen gibt es?
• Wie investieren Profis in Immobilien
• Können Privatanleger auch wie Profis in Immobilien investieren?
• Zusammenfassung

Warum es sinnvoll ist, in Immobilien zu investieren

Immobilien können neben Aktien und Anleihen ein wichtiger Baustein eines breit diversifizierten Vermögens sein. Nicht umsonst wird bei Immobilien häufig von Betongold oder von Renditeobjekten gesprochen. Die Rendite von Immobilien war in den vergangenen Jahrzehnten durchaus mit der von Aktien zu vergleichen. Allerdings gibt es auch zahlreiche Risiken, die von Anlegern häufig unterschätzt werden. Deshalb kommt es entscheidend darauf an, in welcher Form in Immobilien investiert wird.

Wie kann ich auf sinnvolle Weise in Immobilien investieren?

Es gibt vielfältige Möglichkeiten, in Immobilien oder in Real Estate zu investieren. Die herkömmlichste ist der direkte Kauf eines Hauses oder einer Wohnung – entweder um selbst darin zu wohnen oder um sie zu vermieten, also als Kapitalanlage. Der Kauf zur Eigennutzung ist in aller Regel empfehlenswert, wenn man in absehbarer Zeit plant, am selben Ort zu bleiben. Man spart sich – im besten Fall – ein Leben lang die Miete und kann die Immobilie frei nach den eigenen Vorstellungen gestalten. In vielen Fällen werden Immobilien aber auch als reine Kapitalanlage gekauft: also nicht um sie selbst zu bewohnen, sondern um sie zu vermieten.

Welche Fallstricke lauern beim Immobilienkauf?

Beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage drohen zahlreiche Fallstricke: Der größte ist das Klumpenrisiko: Wer nicht gerade über ein hohes Millionenvermögen verfügt, bindet den Großteil seines Kapitals in einem einzigen Objekt. Der Erfolg ihres gesamten Investments hängt also von dieser einen Immobilie ab. Das widerspricht dem Grundgedanken der Diversifikation bei der Geldanlage. Zudemkann sich die Lage verschlechtern und die Immobilie an Wert verlieren. Auch kann es passieren, dass die Mieter nur unregelmäßig ihre Miete zahlen oder dass ungeahnte Mängel auftreten, die zu teuren Reparaturen oder gar Sanierungen führen. Zudem fallen beim Immobilienkauf
Erwerbsnebenkosten von bis zu 15 Prozent für Grunderwerbsteuer, Makler und Notar an.

Darüber hinaus hat die sehr mieterfreundliche Politik der vergangenen Jahre dazu geführt, dass Eigentümer inzwischen deutlich weniger Rendite mit ihren Objekten erwirtschaften als früher. Maßnahmen wie die bundesweite Mietpreisbremse und der Mietendeckel in Berlin setzen den Vermietern enge Grenzen: In vielen Ballungsgebieten darf der Vermieter nur zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen (Mietpreisbremse). In Berlin gelten seit 2020 sogar feste Obergrenzen für die Neuvermietung. Berliner Mieter dürfen sogar eine Mietsenkung verlangen, wenn die Miete um 20 Prozent oder mehr über dem Wert der Mietentabelle liegt (Mietendeckel). Und schließlich bedeutet eine Immobilie für den Eigentümer auch viel Arbeit: Der Eigentümer muss sie regelmäßig in Schuss halten, geeignete Mieter suchen, Nebenkostenabrechnungen erstellen und vieles mehr erledigen.

Welche Formen der Immobilienbeteiligungen gibt es?

Eine Alternative zum Direktkauf einer Immobilie sind offene Immobilienfonds. Sie investieren in der Regel in Dutzende oder Hunderte Büroimmobilien in Top-Lagen. Allerdings sind auch hier die Kosten hoch: Es fallen  Ausgabeaufschläge von bis zu 6 Prozent an. Zudem ist das Renditepotenzial gering. In den letzten Jahren lag die
jährliche Performance von offenen Immobilienfonds meist unter 2 Prozent. Im Unterschied zu offenen Immobilienfonds investieren geschlossene Immobilienfonds in der Regel nur in ein einziges Objekt. Es werden nur so langeneue Kundengelder angenommen, bis genügend Kapital vorhanden ist, um das Objekt zu finanzieren. Für die Anleger entsteht ähnlich wie beim Direktkauf ein hohes Klumpenrisiko, weil der Erfolg ihres Investments von der Wertentwicklung dieses einen Objekts abhängt.

Eine andere Möglichkeit in Immobilien zu investieren sind indirekte Immobiliengeldanlagen wie der Kauf von Immobilienaktien. Zu diesen zählen zum Beispiel Aktien von Wohnungsbauunternehmen wie Vonovia oder Deutsche
Wohnen. Die meisten börsennotierten Wohnungsbaugesellschaften haben lediglich Objekte in Deutschland, manche sogar überwiegend nur in bestimmten Städten. Dadurch ergibt sich für Anleger ebenfalls ein Diversifikationsproblem. Zunehmender Beliebtheit erfreuen sich unter den indirekten Immobilienbeteiligungen so genannte REITs. Das sind börsengehandelte Fonds, die Beteiligungen an kommerziellen Immobilienobjekten halten. Der Nachteil: Anleger sind damit stark von der Entwicklung der Aktienmärkte abhängig. Die Kurse von REITs können teils sehr
stark schwanken.

Wie investieren Profis in Immobilien?

Professionelle Immobilienanleger investieren in Projekte, die unternehmerisch vorangetrieben werden: Immobilien werden durch geschickte Verhandlungen zu günstigen Preisen erworben und durch aktive Maßnahmen im Wert gesteigert – zum Beispiel durch eine energetische Sanierung oder durch eine bessere Bewirtschaftung. Nach einigen Jahren werden die Objekte wieder mit Gewinn veräußert. Investiert wird in Immobilien in allen wichtigen Regionen der Erde – und zwar sowohl in Wohn- als auch in Gewerbeimmobilien. Auch der Zustand und die Qualität der Lage der Objekte unterscheidet sich. Dadurch entsteht ein breit diversifiziertes Immobilienportfolio, wodurch die Risiken erheblich reduziert werden. Auf Renditechancen muss der Anleger trotzdem nicht verzichten.

Die Investitionen erfolgen nicht direkt, sondern über darauf spezialisierte Real Estate Fonds. Diese Fonds beschäftigen eigene Experten, um die Immobilien auszuwählen und im Wert zu steigern.

Können Privatanleger auch wie Profis in Immobilien investieren?

Normalerweise akzeptieren professionelle Real Estate Fonds nur Anleger, die mehrere Millionen Euro investieren. Dank einer Partnerschaft mit HQ Trust, dem Multi Family Office der Familie Harald Quandt, erhalten die Kunden des digitalen Vermögensverwalters LIQID bereits ab 200.000 Euro Zugang zu einem breit diversifizierten professionellen Immobilienportfolio. Die potenziellen Renditen sind attraktiv, die Risiken dank der breiten Streuung überschaubar und der Anleger muss sich um nichts kümmern.

Zusammenfassung

Immobilien sind ein unverzichtbarer Bestandteil eines breit aufgestellten Vermögens. Es gibt allerdings deutlich sinnvollere Wege in diese beliebte Anlageklasse zu investieren als der Kauf eines Mietshauses, von Eigentumswohnungen oder von offenen Immobilienfonds.