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Wie investieren Profis in Immobilien?

Was versteht man unter Real Estate?

Der Begriff Real Estate kommt aus dem Englischen und bedeutet Immobilie oder
Grundeigentum. Mit Real Estate ist aber zugleich auch die Anlageklasse Immobilien
gemeint.


Warum ist es sinnvoll, in Real Estate zu investieren?
Immobilien können neben Aktien und Anleihen ein wichtiger Baustein eines breit
diversifizierten Vermögens sein. Nicht umsonst wird bei Immobilien häufig von
Betongold oder von Renditeobjekten gesprochen. Die Rendite von Immobilien war in
den vergangenen Jahrzehnten durchaus mit der von Aktien zu vergleichen.
Allerdings sind auch die Risiken hoch. Deshalb kommt es entscheidend darauf an, in
welcher Form in Immobilien investiert wird.


Wie kann man in Real Estate investieren?
Es gibt vielfältige Möglichkeiten, in Immobilien oder in Real Estate zu investieren. Die
herkömmlichste ist der direkte Kauf eines Hauses oder einer Wohnung – entweder
um selbst darin zu wohnen oder um sie zu vermieten, also als Kapitalanlage. Der
Kauf zur Eigennutzung ist in aller Regel empfehlenswert, wenn man in absehbarer
Zeit plant, am selben Ort zu bleiben. Man spart sich – im besten Fall – ein Leben
lang die Miete und kann die Immobilie frei nach den eigenen Vorstellungen gestalten.
In vielen Fällen werden Immobilien aber auch als reine Kapitalanlage gekauft: also
nicht um sie selbst zu bewohnen, sondern um sie zu vermieten.

Welche Fallstricke lauern beim Immobilienkauf?
Der Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage ist mit vielen Risiken verbunden: Die
Lage kann sich verschlechtern und das Objekt an Wert verlieren, die Mieter zahlen
nur unregelmäßig ihre Miete oder es treten ungeahnte Mängel auf, die zu teuren
Reparaturen oder gar Sanierungen führen. Zudem fallen beim Immobilienkauf
Erwerbsnebenkosten von bis zu 15 Prozent für Grunderwerbsteuer, Makler und
Notar an. Die sehr mieterfreundliche Politik der vergangenen Jahre hat dazu geführt,
dass Eigentümer inzwischen deutlich weniger Rendite mit ihren Objekten
erwirtschaften als früher. Maßnahmen wie die bundesweite Mietpreisbremse und der
Mietendeckel in Berlin setzen den Vermietern enge Grenzen: In vielen
Ballungsgebieten darf der Vermieter nur zehn Prozent mehr als die ortsübliche
Vergleichsmiete verlangen (Mietpreisbremse). In Berlin gelten seit 2020 sogar feste
Obergrenzen für die Neuvermietung. Ab Herbst dürfen Berliner Mieter sogar eine
Mietsenkung verlangen, wenn die Miete um 20 Prozent oder mehr über dem Wert
der Mietentabelle liegt (Mietendeckel).


Welche Formen der Immobilienbeteiligungen gibt es?
Eine Alternative zum Direktkauf einer Immobilie sind offene Immobilienfonds. Sie
investieren in der Regel in Dutzende oder Hunderte Büroimmobilien in Top-Lagen.
Allerdings sind auch hier die Kosten hoch: Es fallen Ausgabeaufschläge von bis zu 6
Prozent an. Zudem ist das Renditepotenzial gering. In den letzten Jahren lag die
jährliche Performance von offenen Immobilienfonds meist unter 2 Prozent. Im
Unterschied zu offenen Immobilienfonds investieren geschlossene
Immobilienfonds in der Regel nur in ein einziges Objekt. Es werden nur so lange
neue Kundengelder angenommen, bis genügend Kapital vorhanden ist, um das
Objekt zu finanzieren. Für die Anleger entsteht ein hohes Klumpenrisiko, weil der
Erfolg ihres Investments von der Wertentwicklung dieses einen Objekts abhängt.
Eine andere Möglichkeit in Immobilien zu investieren sind indirekte
Immobiliengeldanlagen wie der Kauf von Immobilienaktien. Zu diesen zählen zum
Beispiel Aktien von Wohnungsbauunternehmen wie Vonovia oder Deutsche
Wohnen. Die meisten börsennotierten Wohnungsbaugesellschaften haben lediglich
Objekte in Deutschland, manche sogar überwiegend nur in bestimmten Städten.
Dadurch ergibt sich für Anleger ebenfalls ein Diversifikationsproblem.
Zunehmender Beliebtheit erfreuen sich unter den indirekten Immobilienbeteiligungen
so genannte REITs. Das sind börsengehandelte Fonds, die Beteiligungen an
kommerziellen Immobilienobjekten halten. Der Nachteil: Anleger sind damit stark von
der Entwicklung der Aktienmärkte abhängig. Die Kurse von REITs können teils sehr
stark schwanken.


Wie investieren Profis in Immobilien?
Professionelle Immobilienanleger investieren in Projekte, die unternehmerisch
vorangetrieben werden: Objekte werden durch geschickte Verhandlungen zu
günstigen Preisen erworben und durch aktive Maßnahmen im Wert gesteigert – zum
Beispiel durch eine energetische Sanierung oder durch eine bessere
Bewirtschaftung. Nach einigen Jahren werden die Objekte wieder mit Gewinn
veräußert. Investiert wird in Immobilien in allen wichtigen Regionen der Erde – und
zwar sowohl in Wohn- als auch in Gewerbeimmobilien. Auch der Zustand und die
Qualität der Lage der Objekte unterscheidet sich. Dadurch entsteht ein breit
diversifiziertes Immobilienportfolio, wodurch die Risiken erheblich reduziert werden,
ohne auf Renditechancen zu verzichten. Die Investitionen erfolgen nicht direkt,
sondern über darauf spezialisierte Real Estate Fonds, die eigene Experten
beschäftigen, um die Immobilien auszuwählen und im Wert zu steigern.


Können Privatanleger auch wie Profis in Immobilien investieren?
Normalerweise akzeptieren professionelle Real Estate Fonds nur Anleger, die
mehrere Millionen Euro investieren. Dank einer Partnerschaft mit HQ Trust, dem
Multi Family Office der Familie Harald Quandt, erhalten die Kunden des digitalen
Vermögensverwalters LIQID bereits ab 200.000 Euro Zugang zu einem breit
diversifizierten professionellen Immobilienportfolio.

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