So funktioniert LIQID Real Estate

LIQID bietet seinen Kunden die Gelegenheit, in unternehmerische Immobilienbeteiligungen zu investieren – auch Private Equity Real Estate genannt. Es handelt sich um die Form von Immobilienbeteiligungen, die professionelle Anleger bevorzugen. Mit LIQID Real Estate bieten wir einen Zugang zu den besten Fondsmanagern.

Immobilien stehen bei Privatanlegern für ein sicheres Investment mit verlässlicher Wertsteigerung. Entsprechend gefragt ist der Kauf von einzelnen Wohnungen und Häusern. Auch offene Immobilienfonds sind beliebt. Dagegen sehen professionelle Anleger einen solchen planlosen Run auf „Betongold“ eher skeptisch: Wer sein ganzes Geld in eine Wohnung oder ein Haus steckt, nimmt ein hohes Klumpenrisiko und großen Verwaltungsaufwand in Kauf. Offene Immobilienfonds hingegen sind meist auf das reine Halten von Objekten spezialisiert und nehmen dafür hohe, oft versteckte Gebühren. Nach Kosten gleichen viele nicht einmal mehr die Inflation aus.

Profis investieren anders in Immobilien. Sie setzen lieber auf Private-Equity-Real Estate-Fonds. Der Name ist Programm. Denn professionelle Immobilieninvestoren gehen genauso vor wie Private-Equity-Investoren: Je nach Strategie kaufen sie unterschiedliche Immobilien, von Wohn- bis zu Gewerbeimmobilien, also Bürogebäude, Einzelhandelsflächen, Hotels oder Logistikhallen. Diese verwalten sie nicht einfach, sondern entwickeln sie unternehmerisch weiter, um für ihre Kunden optimale Renditen zu erzielen. Ein Problem für Privatanleger: die weitaus meisten Private-Equity-Real Estate-Fonds nehmen ausschließlich institutionelle Anleger auf und verlangen Mindestanlagesummen zwischen fünf und 20 Millionen Euro.


Anlegen wie hochvermögende und institutionelle Investoren

Wir haben eine Lösung für dieses Problem entwickelt. Sie wird unserem Anspruch gerecht, das Geld unserer Kunden genauso anzulegen, wie hochvermögende Investoren das tun: LIQID Real Estate. Der Unterschied: Bei LIQID Real Estate können Anleger schon ab 200.000 Euro investieren.

LIQID Real Estate funktioniert nach demselben Prinzip wie LIQID Private Equity: Wir investieren nach unternehmerischen Kriterien und profitieren dabei von der jahrzehntelangen Erfahrung der Experten von HQ Trust, der Vermögensverwaltung der Familie Harald Quandt. Beide Angebote haben wir gemeinsam entwickelt.

LIQID Real Estate hält selbst keine Immobilien, sondern investiert systematisch in institutionelle Private-Equity-Real-Estate-Fonds (sog. Zielfonds). Entscheidend ist dabei ein umfangreicher Auswahlprozess, mit dem HQ Trust sicherstellt, dass nur die besten Fonds ausgewählt werden. Dazu gehören klar definierte Kriterien, nach denen einzelne Fondsmanager bewertet werden. Nur wenige halten dieser Prüfung stand. Zu den wichtigsten Kriterien zählt der Track Record des Fondsmanagers. Wir prüfen also, ob er die angepeilten Zielrenditen in der Vergangenheit auch erreicht hat. Weitere Kriterien sind die Investitionsstrategie, aber auch die Erfahrungen des Teams und die Expertise im Risikomanagement. Beispiele für bekannte Emittenten von Zielfonds, die für LIQID Real Estate in Frage kommen, sind Blackrock, Barings oder EQT.

Jeder der Zielfonds, in die LIQID Real Estate investiert, spezialisiert sich auf eine bestimmte Region – etwa auf Europa, auf die USA oder auf Asien. Die Zielfonds unterscheiden sich aber auch nach der Nutzungsart der Gebäude: Sie investieren entweder oder vorrangig in Wohnimmobilien, in Gewerbeimmobilien oder in Spezialimmobilien wie Museen, Parkhäuser oder Logistikhallen. LIQID Real Estate plant einen Schwerpunkt – etwa 60 Prozent – auf Wohnimmobilien, weil wir in diesem Objekttyp trotz der hohen Preissteigerungen der vergangenen Jahre das meiste Potenzial sehen.


Die Strategien der Private Equity Real Estate Fonds

Grundsätzlich sind einzelne Private-Equity-Real-Estate-Fonds auf jeweils eine Anlagestrategie spezialisiert:

  1. Core: Fonds, die nur in gefragten Städten in den besten Lagen investieren, die hohe Vermietbarkeit garantieren (zum Beispiel der Kurfürstendamm in Berlin, die Königsallee in Düsseldorf oder die Maximilianstraße in München) und auch dort nur in Gebäude in sehr gutem Zustand. Bei diesen Fonds sind die Mieteinnahmen hoch, die Kaufpreise allerdings auch. Deshalb sind die erwarteten Renditen gering. Die Kategorie Core meiden wir im Moment, weil wir hier angesichts der aktuell sehr hohen Preise derzeit nur wenig Potenzial und kaum Chancen auf attraktive Renditen sehen. Diese Situation kann sich aber auch wieder ändern.
  2. Core Plus: Fonds, die in guten Innenstadtlagen oder auch in attraktiven Stadtrandlagen investieren und dabei auch Gebäude im Bestand haben, die gut in Schuss, aber nicht im Top-Zustand sind. Hier gibt es, bei geringem Renovierungsaufwand, Potenzial für eine Steigerung der Mieteinnahmen und somit auch für Wertsteigerungen der Immobilien.
  3. Value-Add: Fonds, die in Immobilien mit Aufwertungspotenzial investieren. Das können zum Beispiel Mehrfamilienhäuser aus den aktuell weniger gefragten 60er, 70er oder 80er Jahren sein, die zum Teil nicht renoviert sind. Solche Objekte können aufgewertet oder energetisch saniert werden. Danach werden sie neu vermietet – wodurch deren Wert kräftig steigen kann. Diese Immobilien halten die institutionellen Fonds in der Regel nur für kurze Zeit und verkaufen sie dann nach zwei bis vier Jahren mit Gewinn weiter.
  4. Opportunistic: Fonds, die in spezielle Projekte investieren, bei denen die Entwickler bewusst gewisse Risiken eingehen. Das können zum Beispiel Bauprojekte auf der grünen Wiese sein. Bei denen gibt es eine Reihe von Unwägbarkeiten: Es kann zu Verzögerungen kommen, Subunternehmen können insolvent gehen, Bodenverunreinigungen können offenbar werden. Im Gegenzug für diese Risiken können Anleger bei dieser Anlagestrategie auch die höchsten Renditen erwarten.

 

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Fokus im aktuellen Marktumfeld auf Value Add und Core Plus

Im aktuellen Marktumfeld halten unsere Experten die Renditeaussichten für Core Fonds für eher schwach. LIQID Real Estate wird daher vor allem in Core Plus und Value Add Fonds investieren, zur Beimischung auch in Opportunistic Fonds.

Geografisch werden etwa 60 Prozent in den Standort Europa mit Schwerpunkt Deutschland investiert, weil wir hier weiterhin ein attraktives Wertzuwachspotenzial sehen. Dazu kommen die USA und, in geringerem Maße, Asien.

Insgesamt wird LIQID Real Estate in sieben bis zehn professionelle Zielfonds investieren. Jeder Fonds wird während seiner Laufzeit zwischen zehn und 20 Objekte erwerben. So wird eine breite Streuung des Kapitals unserer Kunden erreicht. Und Marktschwankungen über verschiedene Regionen und Objektkategorien fallen weniger ins Gewicht.

Geplant ist, dass die Zielfonds gut die Hälfte ihrer Investitionen mit Fremdkapital finanzieren. Sie nutzen somit aktiv die aktuell sehr niedrigen Zinsen aus und erzielen einen Hebeleffekt, der sich positiv auf die Rendite auswirken kann. Denn die Mietrenditen liegen im Moment in den meisten Fällen deutlich über den Zinskosten für die aufgenommenen Darlehen.

Fünf Prozent Zielrendite nach Kosten

Die Zielrendite für LIQID Real Estate liegt bei fünf Prozent. Alle Kosten sind hier schon abgezogen. Die Laufzeit beträgt zehn Jahre. Schon nach zwei bis drei Jahren können Anleger also mit Erträgen aus Mieteinnahmen rechnen. Ausschüttungen werden nicht mit dem individuellen Steuersatz des Anlegers, sondern der Abgeltungssteuer (25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag und ggf. Kirchensteuer) versteuert.

Die jährliche Verwaltungsgebühr von LIQID Real Estate beträgt im Durchschnitt 0,72 Prozent und ist damit im Vergleich zu anderen Immobilienangeboten außerordentlich günstig – zumal wir keine Ausgabeaufschläge und auch keine Erfolgsbeteiligungen berechnen. Natürlich fallen auf Zielfondsebene Gebühren und Erfolgsbeteiligungen an – diese sind jedoch, genauso wie die Verwaltungsgebühr, bereits in der erwarteten Nachkostenrendite berücksichtigt.

Wie bei LIQID Private Equity gilt auch hier: Unsere Kunden investieren transparent und interessengleich, denn LIQID Real Estate zeichnet nur Fonds, die sowohl von den Fondsmanagern selbst als auch vom HQ-Trust-Management und deren Großkunden in signifikantem Umfang gezeichnet werden.

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